摘要：随着城市化进程加快,房地产行业得到了迅速发展,并且取得显著成效。针对企业财务风险管控而言,存在着一系列风险,要有效完善才能取得良好效果,获得更大经济效益。文章先介绍背景,再分析目前存在风险,最后提出策略,从而促进更好发展。

　　关键词：房地产;财务风险;管控研究

　　在市场经济体制下,企业面临着竞争的激烈环境,要保持核心竞争力才能谋求更好发展机会。房地产企业具有投资大、收益时间长、资金应变能力差等特点,所以可能会出现风险,造成不可挽回的损失。结合实际情况,不断优化管控水平,大大降低风险概率。

　　一、房地产行业背景分析

　　是一个资金密集型产业,非常容易受到国家政策影响。自从20世纪90年代以来,由国家福利分房变成了商品住房,在这种情况下,需求在持续增加。我国城市化速度快,对住房变得更加需求,成为该行业发展的主要动力。2008年遭受金融危机,对房地产行业产生了严重影响,必须制定政策进行调整,防止造成过多的亏损。风险一般都是比较隐藏的,所以要认真分析原因,意识到问题的严重性,预测可能会出现的财务风险,才能真正确保万无一失。未来房地产行业会面临更加复杂形势,因此要坚持与时俱进理念,才能积极适应社会发展的需要。

　　二、房地产企业财务风险

　　(一)负债率高

　　这是一个普遍存在的问题,根据市场数据调查显示,我国房地产企业的资产负债率平均在75%以上,已经超出了60%的警戒线,极有可能会引发财务风险,导致企业自身出现损失。前期开发过程需要投入大量资金,包括人、料、机等不同方面。但是在确定建设项目的时候没有考虑周全,使得过程中投资会不断增加,必须进行高额借债才能完成,从而出现负债率高的问题。根本原因是对市场没有全面分析,在茫然状态下就做出决定,对资金分配不是很合理,没有达到最优化水平。如果房地产企业无法达到预期收益,可能会无法偿还债务,甚至面临破产的风险。

　　(二)资金结构不合理

　　从目前情况来看,通过分析房地产资金结构,其中50%都来自于银行贷款,融资方式比较单一,对银行产生较大依赖性。如果银行贷款业务政策发生变化,会影响到项目建设进度,无法在规定时间内完成。主要是运用国内资金来发展企业,对国际情况并不是很了解,很难获得更多融资渠道,风险全部集中在银行上,不利于分散风险,一旦出现问题后果是非常严重的。受到传统观念影响,人们对银行是非常信任的,忽视了其他社会资金力量,资金结构过于单一,没有做到合理分配。要学会用发展眼光去看待问题,这样才能找到更多的资金来源。

　　(三)财务管理难

　　财务部门是企业重要组成部分,要进行有效管理才能发挥出作用,创造更多的经济效益。在房地产企业中,财务关系是非常复杂的,涉及相关主体比较多,主要包括地产企业、税务、审计单位、企业职工等。如果不能处理好各方面关系,很有可能会引发问题,给管理增加难度。另外房地产资金量大、来往频繁、结算较多,过程中受到不利因素影响,使得管理中会出现漏洞,造成不利的影响。财务部门不仅要对企业资金运行有一个全面管理,而且根据经营可以分析出发展趋势,制定出有效应对策略,和外部社会环境相适应,实现企业经济利润持续增长。

　　(四)人员素质不高

　　人员水平直接决定来财务管理效果,必须具备专业素养,才能处理好日常工作中遇到的事情。但实际情况却不容乐观,部分企业财务人员专业水平不高,而且年龄结构普遍偏大,依然采用传统方法,已经无法满足发展需求。对财务工作认识不够深刻,认为只是简单记账、算账等工作,没有和企业发展联系在一起。对待工作不够认真负责,尤其是细节方面问题,往往会埋下大量隐患。在日常工作中都是各司其职,相互之间缺乏交流,没有实现信息传递、共享,无法掌握最新动态。只有不断提高人员综合素质,才能不断提升工作效率和质量。

　　(五)制度不健全

　　企业要想有序运营,完善制度是必不可少的,可以起到约束规范的作用。在实际中,企业将大部分时间和精力放在利益追求上,忽视了制度建设的重要性,并没有过多关注。相关内容存在落后性,已经无法满足显示需求,但没有及时更新,根本不能发挥出有效作用。有的企业虽然制度比较完善,但执行力却非常差,根本无法落实下去,长此以往就变成了摆设。人员在处理问题时更相信自己多年经验,不会参照具体规章制度,过程中会出现漏洞。在缺乏制度约束下,人员行为举止比较散漫,对待工作只是抱着应付态度,没有尽心尽力去做。所以只有建立健全财务制度,才能创建出稳定的发展环境。

　　三、房地产企业财务风险管控策略

　　(一)构建风险评价体系

　　先要建立正确风险评价指标,可以准确反映出房地产行业面临的财务风险水平,提高企业对资金的发展能力和偿还能力,便于对出现风险及时预防并提出相应对策。房地产企业财务会树立一个标准,让工作更加具有目的性、针对性,达到事半功倍的效果。每个企业面临情况都是不一样的,所以要坚持具体问题具体分析原则,构建出正确风险评价体系,对可能出现问题进行预测,将损失降到最低。在日常工作中,要参考评价体系,减少人为主观因素影响,会大大提高正确性,按照预期轨道前进。有了一个完善的体系,评价会变得越来越合理。

　　(二)多渠道融资方式

　　传统融资方式不利于规避风险,会给银行造成过大的压力,为了有效改善这种情况,要不断开发出更多新的融资渠道,解决负债率高的问题。首先要不断加强对债券、股票、房屋预售款的管理。其次要扩大自身的资金拥有情况,逐步开发引外资金的条件,例如可以根据发那个地产的信托计划,在保持公司原有负债率的情况下,吸引外来投资者的眼光,适当降低融资的成本,会有更多的社会力量。这种方式不仅可以节省财务管理费用,还能够不断优化内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等,对成本进行有效控制,解决财务面临的问题。

　　(三)做好市场调研

　　房地产行业容易受到外部因素影响,尤其是市场环境会引发很多风险。市场需求量是关键性因素,会对行业产生巨大冲击,要设计专门市场调研小组,由专业人才对市场进行调研,了解全部情况后制定完善方案,可以有效避免盲目或者跟风情况的发生。如果对市场需求量没有了解,只是大量投资来扩建规模,最后可能会出现滞销情况,无法实现利润收益。一个地区经济发展水平不高,人们收入普遍较低,如果建设高品质房屋,由于购买能力不足,不能卖出去。企业主要是面临市场进行预售,提前必须了解相关情况,这样才能真正地做到有备无患。

　　(四)提高人员素质

　　社会环境在发生着变化,所以人员要具备较强专业素养才可以。对于企业内部在职人员而言,要定期组织培训,让他们学习最新理论和技能,不断优化自身知识结构,提高解决问题的能力。从长远发展的角度来看,要面向全社会招聘人才,坚持择优录原则,为内部注入新鲜血液,建立起一支高素质人才队伍,为财务工作顺利开展提供强大保障。在日常工作中,人员之间要相互交流,找到最完善解决方案,会大大提高工作效率。对待工作要足够认真负责,即使再小问题也不能忽视,必须彻底解决才可以,将企业利益放在第一位。

　　(五)建立健全制度

　　没有规矩不成方面,对于一个企业而言,制度是必不可少的,能够起到关键性作用。对于落后内容要及时更新补充,保证和实际情况相符合,这样才能发挥出正确指导作用。同时要保证制度权威性,将具体效果落实下去,解决工作中出现的问题。对于违反制度人员要严肃处理,不仅可以起到警示作用,还能够整顿内部纪律作风,让人员行为举止更加规范。制度要保持自身先进性,和最新发展情况紧密结合在一起,发挥出正确指导的作用,创建出稳定有序环境。

　　四、结语

　　综上所述,房地产企业财务风险管控研究具有重要意义,可以降低风险发生概率。要从各方面进行分析,找到问题存在的原因,采用科学合理手段进行预防,实现房地产行业健康发展。

　　参考文献

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